פסק-דין בתיק ת"א 1128-06

התובע מבקש להורות על מחיקת הערת אזהרה שנרשמה לטענתו שלא כדין לזכות הנתבעת על נכס מקרקעין שבבעלותו. במוקד הדיון ניצבת השאלה בדבר תוקפו של הסכם נאמנות שבין הצדדים שעל יסודו נרשמה ההערה.

רקע עובדתי וטענות הצדדים

1.         ביום 13/4/04 רכש התובע, מר אליעזר פישר (להלן: " התובע") ממוסדות י.ט.ב לב ברוקלין ניו-יורק מבנה בין שתי קומות המצוי ברחוב הס 19 בנתניה במקרקעין הידועים כגוש 8265 חלקה 49 (להלן: " הנכס"; הסכם הרכישה צורף כנספח א לתצהיר התובע).

            רכישת הנכס נעשתה על ידי התובע לצורכי השקעה ומסחר; ועוד קודם שאלה נרכשו על ידו ניהל משא ומתן למכירתם, לאחר רכישתם, לידי מר ארווין ליכטמן (להלן: " ליכטמן"). וזאת יש לדעת - בין ליכטמן, שהוא תושב אנגליה, לבין התובע נתקיימו יחסים עסקיים במשך שנים. בין היתר, התובע לדבריו שימש כנציגו של ליכטמן בקרן צדקה שהוא מנהל, ודרך התובע הועברו כספים של ליכטמן בהיקפים של מיליוני דולרים מדי שנה תוך הנחיות כיצד לנהוג בהם.

            לטענתו של התובע, סוכם בינו לבין ליכטמן שביקש להפוך את הנכס לבית מדרש, כי לאחר שהתובע ירכוש את הנכס ליכטמן מצידו ירכוש את הנכס מאת התובע בסכום של 600,000 דולר. כהוכחה לרצינותו, ליכטמן הפקיד בידי התובע תשלום בסך של כ-150,000 דולר על החשבון, שישמש כפיקדון עד לביצוע העסקה (סעיף 5 לתצהיר התובע; ועדותו בעמ' 20 לפרוטוקול ש' 15-11).

2.         לטענת התובע, לאחר שרכש את הנכס הודיע לו ליכטמן כי בכוונתו לממן את הרכישה על ידי הלוואה מאת הנתבעת 1, Shulem B. Association Ltd (להלן: " הנתבעת" ו" ההלוואה"); וכי הבעלים ובעל השליטה בנתבעת, מר ברגר, דורש שייחתם הסכם נאמנות על הנכס בין התובע לנתבעת כביטחון להחזר ההלוואה בנוסח שהנתבעת מסרה בידי ליכטמן (להלן: " הסכם הנאמנות").

            התובע לטענתו היה נכון לחתום על הסכם הנאמנות, אך זאת בתנאי שקודם לכן תימסר לידיו מלוא תמורת הנכס בסך של 600,000$; ואילו הנתבעת ביקשה להקדים את חתימת הסכם הנאמנות להעברת התמורה לידי התובע. לטענת התובע, ליכטמן הצליח לפשר בין הדרישות באופן הבא: "הסיכום היה שכל צד יחתום על מסמך מקורי בפני עורך דינו ורק לאחר העברת התמורה יעביר כל אחד מהצדדים את המסמך החתום לצד שכנגד בכדי לקבל החתימה השניה". יצוין כי התובע צירף כנספח ב לתצהירו "העתק הנוסח החתום הלא מקורי אשר הועבר בין הצדדים מיום 12 במאי 2004" כלשונו (סעיף 11 לתצהירו); וכי על מסמך זה חתומים שני הצדדים, הגם שמדובר בהעתק צילומי. יוער בנקודה זו, כי במקום המיועד לחתימת הנתבעת מופיעה חתימה שרה ר. קליין, שהתובע לא חלק על היותה מורשית חתימה של הנתבעת ומחייבת את הנתבעת בחתימתה.

3.         ביום 4/5/04 דווח למשרדי מיסוי מקרקעין בנתניה על עסקת מכירת הנכס לתובע, על פי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג-1963 (להלן: " חוק מיסוי מקרקעין").

            ביום 13/5/04 נמסרה למשרדי מיסוי המקרקעין , באמצעות הפקסימיליה, הודעה על נאמנות בנכס, לפיה הנאמן הוא התובע והנהנית היא הנתבעת. זאת בהתאם להוראות סעיפים 69 ו-74 לחוק מיסוי מקרקעין, שלפיהן מכירה של זכות במקרקעין מנאמן לנהנה תהא פטורה ממס החל על מכירת זכות במקרקעין, בכפוף למסירת הודעת נאמנות תוך 30 יום מעת הרכישה (להלן: " הודעת הנאמנות", סומנה נ/1); ויוזכר שהתובע רכש את הנכס ביום 13/4/04. בתחילה נשלחה הודעת הנאמנות כשהיא חתומה רק על ידי הנאמן, הוא התובע; וביום 24/5/04 התקבל במשרדי מיסוי המקרקעין עותק נוסף של הודעת הנאמנות שנשלח בדואר, כשהוא חתום על ידי שני הצדדים ומאומת על ידי עו"ד יורם הכהן החתום על האישור שבשולי ההודעה (להלן: " עו"ד הכהן"). עו"ד הכהן, כפי שאישר התובע בחקירתו, ייצג את התובע.

            ביום 18/8/04 נשלחה שומת מס רכישה מאת המפקחת על מיסוי מקרקעין במשרדי מיסוי המקרקעין שלפיה אינם מכירים בנאמנות. בעקבות זאת שב ופנה עו"ד הכהן במכתב מיום 19/9/04 בבקשה לקבל את הודעת הנאמנות ולאשרה (המכתב סומן ת/16); ובמענה לכך חזרה המפקחת על מיסוי מקרקעין וציינה במכתב מיום 19/10/04 כי הנאמנות לא אושרה, תוך שפירטה את הנימוקים לכך שהשומה נקבעה לפי מיטב השפיטה (המכתב צורף כנספח ג לתצהיר התובע - להלן: " נימוקי הדחייה"). יוער כי המכתב מוען לעו"ד אמנון פרוידמן, שמעדות התובע עולה כי עבד בשיתוף עם עו"ד הכהן (עמ' 13 לפרוטוקול עדותו ש' 22 עד עמ' 14 ש' 8). בנימוקי הדחייה נאמר, בין היתר, כי לא הוכח באמצעות תשלומים שהועברו כי הנתבעת (שהיא הנהנה) היא שרכשה את הנכס.

            לטענת התובע, הודעת הנאמנות הוגשה למשרדי מיסוי המקרקעין עוד טרם שהתמורה בגין הנכס הועברה לידיו; וזאת כדי לעמוד במועדים, שעה שעל פי סעיף 74 לחוק מיסוי מקרקעין כדי ליהנות מפטור ממס יש לדווח על הנאמנות בתוך חודש ימים מעת שהתובע רכש את הנכס. לאחר מכן, לטענתו, התגלעו מחלוקות בין מר ברגר מטעם הנתבעת לבין ליכטמן בנוגע להלוואה. משכך, תמורת הנכס לא הועברה לידי התובע; ועל כן, לגישתו, הסכם הנאמנות אותו הוא מכנה "טיוטא" לא השתכלל לכדי הסכם בעל תוקף משפטי מחייב (סעיף 14 לתצהיר התובע). בהתאם, הוסכם בין התובע לבין ליכטמן כי הואיל והעסקה שביניהם בקשר לנכס לא יצאה אל הפועל הם מוותרים על טענות הדדיות בנדון (המסמך צורף כנספח ד לתצהיר התובע).

4.         ביום 11/2/05 הועבר הנכס בלשכת רישום המקרקעין בנתניה על שמו של התובע. בד בבד נרשמה משכנתא לטובת בנק לאומי לישראל.

            ביום 27/12/05 הגישה הנתבעת באמצעות עו"ד מרדכי גרין כמיופה כוחה (להלן: " עו"ד מ' גרין") בקשה לרישום הערת אזהרה על הנכס לטובתה להימנעות מעשיית עסקה, על יסוד הסכם הנאמנות; ובו ביום נרשמה הערת האזהרה. הבקשה הוגשה על ידי הנתבע 2, עו"ד ישראל גור (להלן: " עו"ד גור") שאימת בשוליה את חתימת עו"ד מ' גרין בשם המבקשת, היא הנתבעת (להלן: " הבקשה לרישום הערת האזהרה"; הבקשה על נספחיה צורפה לתעודת עובד ציבור שהגיש התובע מאת רשמת המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין בנתניה, גב' מירב בן שושן בנקובר, להלן: " תע"צ מאת רשם המקרקעין", סומנה ת/2). סמוך לאחר מכן, הופתע התובע לטעתנו משקיבל הודעה מאת לשכת רישום המקרקעין בדבר רישום ההערה על הנכס.

            התובע טוען כי הערת האזהרה נרשמה שלא כדין בניגוד לנוהלי רישום והסדר מקרקעין שהקטע הרלוונטי שלהם צורף לתע"צ מטעם רשם המקרקעין (להלן: " נוהלי הרישום"). בטענתו זו מכוון התובע לכך שהסכם הנאמנות שצורף לבקשה לרישום הערת האזהרה הנושא על גביו אישור "מתאים למקור" בחתימת עו"ד גור, הינו העתק צילומי ולא המסמך המקורי; וגם ההעתק הצילומי לא ניתן על סמך מסמך מקור, אלא שהוא צילום של העתק צילומי של הסכם הנאמנות שהוגש למשרדי מיסוי המקרקעין במצורף להודעת הנאמנות. ולא בכדי כך נטען על ידי התובע, שהרי גרסתו היא שהסכם הנאמנות מעולם לא השתכלל לכדי מסמך מחייב.

5.         הנתבעת טוענת כי אין שחר לגרסת התובע בדבר היעדר תוקפו של הסכם הנאמנות; וכי זה הינו בעל תוקף מחייב מעת שנחתם, עוד ביום 12/5/04. בהתאם גם הוגשה הודעת הנאמנות למשרדי מיסוי המקרקעין, והעובדה שהנאמנות לא אושרה לצרכי מיסוי אינה גורעת מתוקפו של הסכם הנאמנות המדבר בעד עצמו. הערת האזהרה נרשמה כדין על יסוד העתק צילומי שאושר על ידי עו"ד גור כמתאים למקור, ואין כל בסיס לדרישה למחיקתה. עוד טוענת הנתבעת, כי בניגוד לטענת התובע הלה קיבל לידיו את  מלוא תמורת הנכס, וכי הטענה שלא שולמו כספים על חשבון התמורה אף אינה עולה בקנה אחד עם הדיווח של התובע למשרדי מיסוי המקרקעין במסגרת הודעת הנאמנות שהתובע חתום עליה.

עוד נטען על ידי הנתבעת, כי בשלהי שנת 2005 נתברר לה כי בכוונת התובע למכור את הנכס בעוד שההלוואה לא נפרעה. על רקע זה התוודעה הנתבעת לכך שהנאמנות לא נרשמה. משכך פנתה לעו"ד מ' גרין באמצעות מר אברהם קליין - גיסו של מר ברגר ובעלה של גב' שרה קליין שהיא מורשית חתימה בנתבעת, ומי שבסופו של יום היה מעורב במתן ההלוואה ובעניין יצירת הנאמנות - על מנת שעו"ד מ' גרין יטפל בנושא. לצורך זה הופקד בידי עו"ד מ' גרין ביום 21/12/05 יפוי כוח מאת הנתבעת (יפוי הכוח צורף כנספח א לתצהיר עו"ד מ' גרין; שרה קליין ואברהם קליין יכונו יחדיו להלן: " בני הזוג קליין"). בעקבות זאת ולאחר שזמן קצר קודם לכן הנכס הועבר בלשכת רישום המקרקעין על שמו של התובע, פעל עו"ד מ' גרין לרישום הערת האזהרה.

            עו"ד גור טוען כי כתב התביעה אינו מגלה כל עילה נגדו ואף לא נדרש סעד כלפיו. משכך, לא היה כל מקום לצרפו כבעל דין על ידי התובע. לגופו של עניין, טוען עו"ד גור כי לבקשת עו"ד מ' גרין וכשהוא מצויד ביפוי כוח ממנו, פנה למשרדי מיסוי המקרקעין שם צילם את הודעת הנאמנות והסכם הנאמנות, ואישר בחתימתו כי המסמכים נאמנים למקור. בהמשך לכך, אישר את חתימת עו"ד מ' גרין בשם הנתבעת על הבקשה לרישום הערת האזהרה, ולבקשת עו"ד מ' גרין הגיש את הבקשה ללשכת רישום המקרקעין בנתניה.

            אומר כבר כעת, כי הצדק עם עו"ד גור כי כתב התביעה אינו מגלה עילה כלפיו, וגם סעד נגדו לא נתבקש. לא ברור לכן מדוע התובע עמד על ניהול התביעה נגדו; באשר גם אם סבר התובע כי עדותו של עו"ד גור נחוצה, צירוף בעל דין אינו תחליף לזימון עד למתן עדות.

תמצית המחלוקת